物業(yè)行業(yè)在2024年繼續(xù)朝著高質(zhì)量發(fā)展的方向穩(wěn)步前進(jìn)。據(jù)克而瑞物管的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本年度有六家物業(yè)企業(yè)的在管面積超過了5億平方米大關(guān)。其中，萬物云憑借10.6億平方米的在管面積獨(dú)占鰲頭，碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)分別以10.5億平方米和7.9億平方米緊隨其后，位列第二和第三。

值得注意的是，不僅是在管面積，合約管理面積方面也有七家企業(yè)突破了5億平方米的門檻。然而，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)的“合約在管比”均值卻從2023年的1.32下滑至1.28，顯示出新項(xiàng)目獲取速度的放緩以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈。

隨著物業(yè)行業(yè)的日益成熟，行業(yè)發(fā)展的重心已經(jīng)從單純的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向了質(zhì)量提升。多家物業(yè)企業(yè)不再公開其規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)，甚至在財(cái)報(bào)中也不再披露管理面積數(shù)據(jù)。這一變化反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變，即從追求面積的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向提升經(jīng)營(yíng)效益。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，物業(yè)企業(yè)傾向于弱化管理面積的披露，一方面是因?yàn)殡S著城市服務(wù)和綜合設(shè)施管理服務(wù)等新興業(yè)務(wù)的發(fā)展，管理面積與營(yíng)業(yè)收入的直接相關(guān)性已經(jīng)減弱；另一方面，管理面積的增速也在放緩，預(yù)計(jì)很難再有高速增長(zhǎng)。

盡管如此，物業(yè)行業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)格局依然延續(xù)。在管面積突破5億平方米的六家企業(yè)中，萬物云、碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)穩(wěn)居前三。同時(shí)，共有七家企業(yè)的合約管理面積超過了5億平方米。

然而，多家物業(yè)企業(yè)也出現(xiàn)了規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的情況。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年上半年披露合約面積數(shù)據(jù)的49家上市物業(yè)企業(yè)中，有18家企業(yè)的合約面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，占比達(dá)到36.73%；披露在管面積數(shù)據(jù)的55家企業(yè)中，有11家企業(yè)的在管面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，占比為20%。

這一變化背后，是物業(yè)企業(yè)在規(guī)模導(dǎo)向下收購(gòu)和拓展了一些低盈利或潛在虧損的項(xiàng)目，為企業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。因此，多家企業(yè)主動(dòng)解除合約項(xiàng)目及在管項(xiàng)目，雖然短期內(nèi)導(dǎo)致管理規(guī)模下降，但能夠提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，有效遏制經(jīng)營(yíng)效益的下滑。

在物業(yè)費(fèi)方面，2024年成為了輿論的焦點(diǎn)。上半年，重慶、武漢、青島、銀川等城市相繼出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，導(dǎo)致上述城市的多個(gè)小區(qū)業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)下調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，形成了一波物業(yè)收費(fèi)“降價(jià)潮”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些城市百余個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%至30%之間。

同時(shí)，住宅物業(yè)服務(wù)滿意度繼續(xù)下行，整體滿意度評(píng)分降至69.3分，較2023年下降了約2%。物業(yè)費(fèi)收繳率也同步下滑，重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率跌至82%，較2023年減少了3個(gè)百分點(diǎn)。尤其是受限價(jià)政策影響大的城市，物業(yè)費(fèi)收繳率的降幅更為顯著。

面對(duì)物業(yè)費(fèi)收繳難的問題，物業(yè)企業(yè)普遍面臨著財(cái)務(wù)壓力。為了應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，多家物業(yè)公司開始將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、透明化，并嘗試“菜單化”“定制化”服務(wù)。例如，萬物云在2024年年底發(fā)布了“智選”產(chǎn)品，將服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)利交還給業(yè)主，創(chuàng)新推出“彈性定價(jià)”，讓業(yè)主自主決定物業(yè)費(fèi)。

在資本市場(chǎng)方面，物業(yè)股在2024年也經(jīng)歷了顯著波動(dòng)。年初，上市物業(yè)企業(yè)的股價(jià)延續(xù)2023年的下滑趨勢(shì)，但隨著樓市政策的出臺(tái)和資本市場(chǎng)的提振，物業(yè)股出現(xiàn)了反彈。然而，隨著政策效應(yīng)的減弱，物業(yè)股未能維持漲勢(shì)，股價(jià)再次回落。

截至2024年12月31日，62家樣本上市物業(yè)企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比大幅下降了44.9%。盡管如此，仍有兩家國(guó)資物業(yè)企業(yè)成功登陸資本市場(chǎng)，使物業(yè)行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)達(dá)到68家。未來，預(yù)計(jì)還將有多家物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)。