文 | 空間秘探，作者 | 鄒新

一直處于“風(fēng)暴”中心的碧桂園，將旗下城市花園綜合體的一部分即佛山希爾頓酒店漲價(jià)3億，以15億的掛牌價(jià)格二次出售，引發(fā)大量討論。今年以來，碧桂園一直靠“甩賣”減重，除了甩賣酒店，甚至還將長租公寓拿來抵債。只不過，碧桂園的酒店似乎賣不動……

01 15億掛牌，碧桂園二次拋售希爾頓酒店

近日，佛山地標(biāo)性五星級酒店希爾頓酒店以15億元的價(jià)格掛牌出售。作為碧桂園首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的一份子，碧桂園曾為該項(xiàng)目花費(fèi)了大量心思。酒店委托由國際最大的著名建筑設(shè)計(jì)公司Gensler設(shè)計(jì)，建成后總建筑面積達(dá)15萬平方米，樓高27層，碧桂園為業(yè)主，希爾頓酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理。

佛山希爾頓酒店坐落于佛山禪城區(qū)，地處佛山新城CBD最核心地段，如同點(diǎn)綴在交通要道上的一顆明珠。作為城市花園綜合體的配套，項(xiàng)目還擁有大型水族箱、大型會議中心、中西餐廳、國際品牌商店、泳池、健身中心、兒童樂園等設(shè)施。據(jù)悉，這家擁有600間客房的酒店，一度有報(bào)道稱其為希爾頓集團(tuán)大中華區(qū)及蒙古客房量第一的單體酒店，也是目前國內(nèi)華南區(qū)最大體量的希爾頓品牌酒店。

但在2020年期間便曾出現(xiàn)過“佛山希爾頓酒店項(xiàng)目處置招商公告”，彼時(shí)該項(xiàng)目的參考價(jià)格為12億。期間一同被擺上貨架的還有佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店和碧桂園三亞郡·云海酒店整體資產(chǎn)等，只是后續(xù)并未達(dá)成任何相關(guān)交易。

隨著三季報(bào)披露結(jié)束，房企今年的業(yè)績走勢已經(jīng)基本落定。市場深度盤整近三年，房企業(yè)績?nèi)栽诔掷m(xù)下行。根據(jù)東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月31日，A股上市的84家房企中，營業(yè)收入同比下滑的共有58家，凈利潤同比下滑的則有65家。在凈利潤下滑的房企中，虧損額最高的是頭部房企萬科，虧損額高達(dá)179.4億元，金科、首開、金地緊隨其后。

而碧桂園地產(chǎn)公司目前尚未出具2023年年度報(bào)告、2024年一季度財(cái)務(wù)報(bào)表和2024年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告，在完成2023年度審計(jì)報(bào)告前，公司暫無法出具2024年三季度財(cái)務(wù)報(bào)表等季度財(cái)務(wù)報(bào)表。近幾年，諸多定位奢華、高端的酒店資產(chǎn)被房地產(chǎn)企業(yè)甩手出售。碧桂園也通過出售旗下酒店資產(chǎn)的方式來緩解自身的債務(wù)壓力，此次佛山希爾頓酒店的上架已是其二次“亮相”。

02 酒店資產(chǎn)搬上貨架的不只有希爾頓

碧桂園起源于廣東省佛山市，其高呼“給你一個(gè)五星級的家”的口號，在三四線城市發(fā)展迅猛。在房地產(chǎn)市場正當(dāng)紅的那些日子里，碧桂園以規(guī)模體量巨大、擴(kuò)張步伐迅猛而被冠以了“宇宙第一房企”的名號。

國內(nèi)的每一個(gè)地產(chǎn)大佬幾乎都有屬于自己的酒店業(yè)務(wù)板塊，碧桂園在酒店業(yè)務(wù)板塊的布局上實(shí)施了“自創(chuàng)品牌”以及“加盟國際品牌”兩步走的戰(zhàn)略。從2000年便開始發(fā)展酒店業(yè)務(wù)的碧桂園，一路走來，最終卻也沒能逃脫地產(chǎn)酒店的“魔咒”。

碧桂園的酒店業(yè)務(wù)起步較早，在上市之前，碧桂園就開啟了相關(guān)的探索。2000年元旦，“順德碧桂園度假村”正式對外試業(yè)，碧桂園酒店集團(tuán)開始探索屬于自己的酒店品牌和產(chǎn)品線。但后來因?yàn)榫频陻?shù)量的攀升，碧桂園陷入了重資產(chǎn)經(jīng)營困境中。

2017年，碧桂園酒店板塊自稱旗下有500億的酒店及公寓資產(chǎn)，為了實(shí)現(xiàn)“瘦身”，碧桂園開始“割肉”經(jīng)營效果不好的酒店。從碧桂園的財(cái)報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，這一年碧桂園的酒店數(shù)量從62個(gè)縮減至48個(gè)，一共減少了14個(gè)，此后，集團(tuán)的酒店業(yè)務(wù)信息便不再單獨(dú)披露。

2019年底，碧桂園酒店業(yè)務(wù)發(fā)出“輕資產(chǎn)輸出”信號，并對旗下整體酒店品牌做梳理，計(jì)劃成立新的品牌矩陣。2020年4月，碧桂園核心聯(lián)盟企業(yè)鳳悅酒店及度假村正式宣布成立。鳳悅作為獨(dú)立的酒店板塊從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中剝離，定位是高品質(zhì)酒店資產(chǎn)運(yùn)營商。其搭建了完整的品牌矩陣，從中端到豪華、從商務(wù)到度假全覆蓋。旗下目前運(yùn)營八大各具特色的酒店和公寓品牌，包括碧桂園鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧嵐、鳳祺等。

但同樣是這一年，與佛山希爾頓同時(shí)被搬上貨架的佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店和碧桂園三亞郡·云海酒店均未達(dá)成交易。2022年，佛山碧桂園美爵酒店以佛山鳳悅酒店的身份出現(xiàn)在公眾視野，并以5.5億元價(jià)格再次掛牌出售。時(shí)至今日，其已正式更名為溫德姆花園酒店。

2022年，廣州碧桂園金葉子溫泉酒店以3.9億出售、惠州碧桂園十里銀灘酒店以5億元出售、新會碧桂園鳳凰酒店以7.33億元出售。截至目前，三家酒店并未傳出已售出的相關(guān)消息。

國內(nèi)各大房企向來以“高周轉(zhuǎn)”和“高負(fù)債”為代名詞，碧桂園作為一眾地產(chǎn)開發(fā)商的代表，也面臨較為嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)。截至2023年6月末，碧桂園總負(fù)債為1.36萬億元，在房企負(fù)債中排第二（其后未有數(shù)據(jù)更新），僅次于恒大。

去年10月，碧桂園因一筆總額達(dá)110億美元的境外債券的債息未能按時(shí)支付而構(gòu)成債務(wù)違約，成為歷史上規(guī)模最大的債務(wù)違約案例。2024年4月2日上午9時(shí)，碧桂園股票暫停買賣。為了回籠資金償還債務(wù)，碧桂園開始了新一輪拋售國內(nèi)外資產(chǎn)的行動，而一系列的酒店資產(chǎn)就在碧桂園的拋售計(jì)劃之中。

今年年初，碧桂園在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓了包括廣州市增城區(qū)鳳凰酒店在內(nèi)的一系列資產(chǎn)，涵蓋白云區(qū)人和公寓樓、番禺區(qū)碧桂園藏瓏府辦公樓、增城區(qū)碧桂園鳳凰城永旺商業(yè)物業(yè)、增城區(qū)碧桂園中心甲級寫字樓，這些資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格合計(jì)38.18億元。其中鳳凰酒店的擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格最高，達(dá)到12.6億。

隨后便是以15億價(jià)格掛牌，漲價(jià)3億進(jìn)行二次出售的佛山希爾頓酒店，二者均以高價(jià)出售，引發(fā)了大量圍觀。但截至目前，均未售出。

03 除了酒店，公寓也加入“抵債”行列

除甩賣酒店外，前段時(shí)間碧桂園還將旗下的長租公寓拿來抵債。根據(jù)帝歐家居前段時(shí)間發(fā)布的公告顯示，全資子公司佛山歐神諾陶瓷有限公司通過受讓上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公司100%的股權(quán)及債權(quán)的方式，取得碧浦置業(yè)持有的3項(xiàng)不動產(chǎn)。

本次抵債資產(chǎn)為碧浦置業(yè)持有的位于上海南翔鎮(zhèn)10街坊10/6丘、嘉定區(qū)云安南路45號、嘉定區(qū)云安南路29弄26號。在這次被抵債的3項(xiàng)不動產(chǎn)中，其中的一處資產(chǎn)是碧桂園旗下碧家國際社區(qū)，位于上海嘉定區(qū)云安南路29弄26號。

同時(shí)，歐神諾同意免除碧桂園旗下公司及關(guān)聯(lián)公司對歐神諾負(fù)有的采購款債務(wù)中的5711.87萬元的債務(wù)。所免除債務(wù)不在上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的4.23億元債權(quán)范圍內(nèi)。簡而言之，碧桂園旗下公司拖欠帝歐家居全資子公司4.23億元，碧桂園就把上海3處不動產(chǎn)拿來抵債。碧桂園集團(tuán)稱，目前該項(xiàng)交易已完成，此舉一方面是以資抵債，另一方面也將促進(jìn)公司保交付相關(guān)工作。

回溯至2017年，碧桂園順應(yīng)國家“房住不炒、租購并舉”的政策需要，創(chuàng)立了“碧家”品牌，并雄心勃勃地宣布了“3年100萬套長租公寓”的宏偉目標(biāo)。此話一出，輿論嘩然，碧桂園也覺得牛吹大了，后來再被媒體追問這一目標(biāo)時(shí)，開始含糊其辭。7年過去了，從碧家官網(wǎng)上可以看到，目前在全國已覆蓋城市有上海、廣州、深圳等11城，整體布局房源超過6萬間，在營房源不到2萬間。

進(jìn)一步觀察碧桂園最新的數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，長租公寓業(yè)務(wù)并未作為獨(dú)立板塊進(jìn)行詳盡的數(shù)據(jù)披露。這一跡象從側(cè)面反映出長租公寓業(yè)務(wù)在碧桂園集團(tuán)內(nèi)部戰(zhàn)略中的邊緣化趨勢，于是在面臨資金周轉(zhuǎn)難的關(guān)鍵時(shí)刻，長租公寓業(yè)務(wù)自然是“身先士卒”。

盡管相對邊緣化，但是集團(tuán)要“化債”，長租公寓也是非常重要的商業(yè)資產(chǎn)，關(guān)鍵時(shí)刻必須挺身而出，畢竟“碧家”也姓“碧”。不過，碧桂園的酒店資產(chǎn)有點(diǎn)微妙。一是碧桂園背后的“鳳悅”團(tuán)隊(duì)，這些年一直試圖輕資產(chǎn)，有意無意多次強(qiáng)調(diào)自己是一家獨(dú)立運(yùn)營的酒管公司，甚至有一度撇清和母公司關(guān)聯(lián)之嫌，但行業(yè)人都知道“鳳悅”依然姓“碧”，背后的大老板依然是碧桂園董事局主席楊惠妍；一是碧桂園還有不少酒店重資產(chǎn)，它們正成為碧桂園“化債”的重要籌碼，但是確實(shí)不太好賣。

近日，有市場消息稱碧桂園上月向債權(quán)人提交了境外債務(wù)重組計(jì)劃。在11月份的月度管理會議上，碧桂園董事局主席楊惠妍表示：“短期內(nèi)，首要任務(wù)就是切實(shí)落實(shí)保交房；中期則是要保主體；長期來看，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)規(guī)模龐大的市場，公司仍然有機(jī)會在其中找到自己的位置?！痹谂c債權(quán)人博弈之際，楊惠妍團(tuán)隊(duì)也積極處置資產(chǎn)，兌現(xiàn) “砸鍋賣鐵支持公司”的承諾。

無論是出售酒店還是以長租公寓抵債，在面臨資金周轉(zhuǎn)難的問題上，地產(chǎn)商們總是習(xí)慣性地拿商業(yè)資產(chǎn)“開刀”，尤其是酒店資產(chǎn)可謂是各大地產(chǎn)商們的頭號關(guān)注對象。對當(dāng)下的碧桂園來說，酒店業(yè)務(wù)存在較大的不確定性，運(yùn)營成本也較高，拋售酒店資產(chǎn)以緩解債務(wù)危機(jī)不失為一個(gè)合時(shí)宜的選擇。

04 地產(chǎn)難題：碧桂園的酒店為何賣不動？

作為化債手段之一，拋售旗下酒店資產(chǎn)并不稀奇。當(dāng)下高端酒店的出售方通常是房地產(chǎn)開發(fā)商，比如碧桂園、金茂、華僑城等。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)源于房地產(chǎn)市場下行，地產(chǎn)公司資金壓力巨大，急需出售資產(chǎn)來減輕債務(wù)、現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。但為何碧桂園頻頻將酒店資產(chǎn)搬上“貨架”，酒店卻總是賣不動呢？

根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國共342家高端酒店被拍賣，85%的酒店流拍。酒店資產(chǎn)出售本就不容易，而許多酒店本身又屬于不良資產(chǎn)，這也進(jìn)一步加劇了酒店交易的難度。

不良資產(chǎn)通常是指由于經(jīng)營不善、管理不當(dāng)或其他經(jīng)濟(jì)因素導(dǎo)致其價(jià)值下降的資產(chǎn)。不良資產(chǎn)酒店往往背負(fù)著較大的債務(wù)或是經(jīng)營不善，這使得潛在買家對其未來的盈利能力和現(xiàn)金流產(chǎn)生了擔(dān)憂。一些酒店可能還存在地理位置不佳、設(shè)施老舊、難以吸引足夠的客戶等問題，從而影響其市場價(jià)值。

經(jīng)濟(jì)下行期間，投資者對于未來市場的預(yù)期較為悲觀，更傾向于保持現(xiàn)金流動性，減少非必要的投資支出。因此，對于那些需要大量資金投入維護(hù)和改造的不良資產(chǎn)酒店，投資者的興趣相對較低。在這種情況下，即使資產(chǎn)價(jià)格下調(diào)，也難以刺激購買欲望。

“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，在買賣雙方的博弈中，由于各自利益訴求、市場認(rèn)知、風(fēng)險(xiǎn)承受能力的不同，其思維方式也會存在著天差地別，這種思維方式的差異會較大程度地影響交易的達(dá)成。賣方基于原始投資成本、維護(hù)費(fèi)用、市場預(yù)期等因素的考慮，希望以盡可能高的價(jià)格出售資產(chǎn)，以彌補(bǔ)前期投入和損失。同時(shí)，賣方也可能對市場有較高的期望，認(rèn)為資產(chǎn)在未來有較大的升值空間，因此不愿意降價(jià)出售。

碧桂園今年搬上“貨架”的廣州市增城區(qū)鳳凰酒店和佛山希爾頓酒店掛牌價(jià)格分別為12.6億元和15億元，大抵是出自以上原因的考慮。碧桂園廣州鳳凰城酒店交通便利，是全國首家以白金“五星級”標(biāo)準(zhǔn)建造的自然山水酒店，也是廣州東部最大五星級山水主題式酒店，總建筑面積達(dá)97912.69㎡。據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目曾是廣州增城的明星樓盤之一，開盤當(dāng)日曾創(chuàng)下一天之內(nèi)銷售額7.5億元的銷售神話。而佛山希爾頓酒店也是碧桂園旗下的“明星”商業(yè)資產(chǎn)，因此其二次出售期間價(jià)格不降反增。

酒店資產(chǎn)不僅需要高投入，其回報(bào)周期也較長。由于買賣雙方的思維差異，買方常常根據(jù)當(dāng)前市場行情、資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值、未來的增值潛力等因素進(jìn)行評估，從而給出相對保守的報(bào)價(jià)。同時(shí)，買方對市場可能持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，認(rèn)為當(dāng)前市場環(huán)境不穩(wěn)定，未來存在不確定性，且由于存在“機(jī)會成本”的意識，因此愿意等待更好的投資機(jī)會。

與國際知名的酒店品牌相比，地產(chǎn)酒店的自主品牌成立時(shí)間較短，缺乏長期的品牌積累和市場認(rèn)可度。除此之外，由于運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)欠缺、服務(wù)體系不夠完善、營銷策略單一以及市場的激烈競爭，地產(chǎn)酒店自主品牌的影響力較弱。碧桂園旗下目前運(yùn)營的酒店和公寓品牌包括鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧嵐、鳳祺等，但相較于萬豪、洲際等國際酒店集團(tuán)，錦江、首旅、華住、亞朵等本土酒店集團(tuán)來說并不“出圈”。

品牌作為酒店的“身份證”，其作用日益突出，在酒店出售資產(chǎn)的過程中，擁有較高知名度的酒店往往也更受關(guān)注。在 2023 年 10 月 11 日，華僑城（亞洲）把上海寶格麗酒店推上了貨架，來自江蘇的一家民企金峰水泥集團(tuán)有限公司，居然以 24.3 億元的價(jià)格成功摘牌。這一成交價(jià)格直接打破了中國信達(dá)日前轉(zhuǎn)讓的天津麗茲卡爾頓酒店成交價(jià)20億元，一舉創(chuàng)造了近年來高星酒店的最高成交紀(jì)錄。

除近期掛牌出售的佛山希爾頓酒店，碧桂園屢次搬上“貨架”的多為其自主經(jīng)營品牌，如碧桂園鳳凰酒店和碧桂園鳳悅酒店。買家若接手其相關(guān)酒店資產(chǎn)，后續(xù)必定要引入新的品牌方，也需要花費(fèi)不少的時(shí)間和精力，這也是導(dǎo)致其酒店難尋買家的原因之一。如果這些看起來“綿軟無力”的酒店品牌再經(jīng)營不善，動不動要價(jià)就10億以上，任何投資人或者購買機(jī)構(gòu)都會評估這樣的投資到底值不值！

綜上，從“買買買”到“賣賣賣”，地產(chǎn)集團(tuán)和地產(chǎn)酒店始終是相互依存的關(guān)系，碧桂園酒店的困境也是當(dāng)下地產(chǎn)酒店的真實(shí)映射。在多重因素的影響下，地產(chǎn)酒店的發(fā)展困難重重，那些擺上“貨架”的地產(chǎn)酒店先天不良的特性正在被市場無限放大！或許，重新評估地產(chǎn)酒店的品牌價(jià)值，敬畏并選擇更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)打造酒店品牌，是當(dāng)下不少地產(chǎn)集團(tuán)必須要變革的重要命題。