近日，一份深度研究報(bào)告探討了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變歷程及其對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的啟示。報(bào)告詳細(xì)分析了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同歷史階段的特征、繁榮背后的驅(qū)動(dòng)力以及當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，并以此為鏡，為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展提供了寶貴見解。

報(bào)告首先追溯了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)后繁榮時(shí)期，即從1946年至1981年。這一時(shí)期，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)在人口激增、制造業(yè)蓬勃發(fā)展以及城市化進(jìn)程的推動(dòng)下，迎來了黃金增長期。然而，隨著戰(zhàn)爭(zhēng)的結(jié)束和經(jīng)濟(jì)滯脹的影響，市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出波動(dòng)下行的趨勢(shì)。

進(jìn)入1982年至2012年，信息技術(shù)革命引領(lǐng)的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。在政策與金融因素的共同作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)先經(jīng)歷了一段上升期，但隨后又遭遇了儲(chǔ)貸危機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅以及次貸危機(jī)等多重打擊。

自2013年以來，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了后危機(jī)時(shí)代。在經(jīng)濟(jì)刺激政策的推動(dòng)下，房價(jià)逐漸反彈。然而，由于人口增長放緩和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，市場(chǎng)需求趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)逐漸形成了以存量交易為主的格局。

報(bào)告指出，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征包括發(fā)達(dá)的房貸金融市場(chǎng)、以市場(chǎng)為主導(dǎo)的保障房制度、土地私有制以及存量交易對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要貢獻(xiàn)。而市場(chǎng)的長期繁榮則得益于消費(fèi)屬性強(qiáng)于投資屬性、經(jīng)濟(jì)增長和人口流入的支撐，以及金融霸權(quán)下量化寬松政策的助力。

在競(jìng)爭(zhēng)格局方面，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)在加息環(huán)境下成交量有所下降，庫存偏緊，價(jià)格走勢(shì)受到加息與供需關(guān)系的影響。企業(yè)層面，二手房銷售多由經(jīng)紀(jì)人代理，新建住宅市場(chǎng)集中度較高，頭部建商展現(xiàn)出規(guī)模效應(yīng)和細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)為合理利潤率、高周轉(zhuǎn)效率以及低杠桿水平。

對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，報(bào)告提出了幾點(diǎn)啟示。首先，未來存量房交易將成為主導(dǎo)，企業(yè)應(yīng)注重產(chǎn)品的個(gè)性化和質(zhì)量提升，精細(xì)化分工將成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。其次，應(yīng)發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，引導(dǎo)居民投資多元化，降低房地產(chǎn)的投資屬性。房地產(chǎn)行業(yè)還需通過消費(fèi)服務(wù)和運(yùn)營服務(wù)來對(duì)沖投資下降的風(fēng)險(xiǎn)，加快舊房翻新和城市更新，推動(dòng)房企出清以提升行業(yè)韌性。

報(bào)告還對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出了判斷。認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)周期下行期或已接近尾聲，宏觀經(jīng)濟(jì)的改善將是市場(chǎng)復(fù)蘇的前提。同時(shí)，房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，存量房市場(chǎng)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)仍具有拉動(dòng)作用。未來，行業(yè)將更加注重品質(zhì)提升與創(chuàng)新，房企將向?qū)I(yè)化和精細(xì)化方向發(fā)展。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局中，大型房企的份額將有所提升，而小而美的房企在細(xì)分市場(chǎng)中也將展現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營模式或向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，降低財(cái)務(wù)杠桿將成為主流趨勢(shì)。