在廣州國(guó)慶“黃金周”的尾聲，各大開(kāi)發(fā)商紛紛曬出了成交數(shù)據(jù)的喜慶海報(bào)。其中，廣州地鐵地產(chǎn)作為一個(gè)相對(duì)較新的名字，悄然嶄露頭角。

國(guó)慶期間，廣州地鐵地產(chǎn)的瓏璟臺(tái)項(xiàng)目吸引了超過(guò)400組訪客，成交額達(dá)到2.5億元。加上白云區(qū)云城上品項(xiàng)目在黃金周首日的0.5億元成交額，整個(gè)黃金周期間，廣州地鐵的樓盤(pán)銷(xiāo)售額至少突破了3億元。

回顧2024年1-9月，廣州地鐵地產(chǎn)在銷(xiāo)售榜單上表現(xiàn)搶眼，以148.5億元的全口徑銷(xiāo)售額，緊隨保利和越秀之后，位居廣州第三大開(kāi)發(fā)商。這一成績(jī)甚至超過(guò)了萬(wàn)科地產(chǎn)和中海地產(chǎn)，領(lǐng)先逾20億元。

廣州地鐵地產(chǎn)的成功并非偶然。其背后的廣州地鐵集團(tuán)，除了地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)外，物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)也是其第二大主業(yè)，且是最賺錢(qián)的業(yè)務(wù)。2024年上半年，廣州地鐵的物業(yè)開(kāi)發(fā)收入大幅增長(zhǎng)36.84%，毛利率高達(dá)39.8%，遠(yuǎn)超中海、華潤(rùn)等以盈利能力著稱(chēng)的房企。

廣州地鐵地產(chǎn)的賺錢(qián)能力在項(xiàng)目層面也表現(xiàn)得淋漓盡致。如琶洲南TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了25%的利潤(rùn)率，番禺陳頭崗星瀚TOD項(xiàng)目的利潤(rùn)率更是高達(dá)201.7%。這些項(xiàng)目之所以能夠?qū)崿F(xiàn)如此高的利潤(rùn)率，一方面是因?yàn)閺V州地鐵通過(guò)TOD模式低成本拿地，另一方面則是因?yàn)槠鋰?guó)資背景帶來(lái)的借貸優(yōu)勢(shì)。

然而，廣州地鐵地產(chǎn)也面臨著挑戰(zhàn)。為了推動(dòng)去化，其不得不通過(guò)降價(jià)、一口價(jià)、特惠房等形式進(jìn)行銷(xiāo)售。如瓏璟臺(tái)項(xiàng)目入市時(shí)單價(jià)為9.5萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在已降至7.5萬(wàn)元/㎡，部分房源甚至低至6字頭。這種降價(jià)策略雖然有助于提升銷(xiāo)售額，但也對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)率造成了一定壓力。

盡管面臨挑戰(zhàn)，但廣州地鐵地產(chǎn)依然憑借其獨(dú)特的TOD模式和國(guó)資背景，在廣州房企中占據(jù)了一席之地。其背后的廣州地鐵集團(tuán)，更是通過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)收入的大幅增長(zhǎng)，為地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供了有力的資金支持。

值得注意的是，廣州地鐵地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式與中海、華潤(rùn)等頭部房企有著顯著區(qū)別。它將自己定義為“非典型房企”或功能性房企，賣(mài)房的本質(zhì)更多是為了填補(bǔ)地鐵運(yùn)營(yíng)需要的資金或產(chǎn)生的虧損。這種以地鐵建設(shè)籌資、反哺地鐵運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式，為廣州地鐵地產(chǎn)帶來(lái)了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

總的來(lái)說(shuō)，廣州地鐵地產(chǎn)憑借其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式和國(guó)資背景，在廣州房企中脫穎而出。雖然面臨著降價(jià)去化的挑戰(zhàn)，但其依然保持著強(qiáng)勁的盈利能力。未來(lái)，隨著廣州地鐵集團(tuán)的持續(xù)發(fā)展和TOD模式的深入推進(jìn)，廣州地鐵地產(chǎn)有望在廣州房企中占據(jù)更加重要的地位。