單靠“買買買”行不通！實體商業(yè)如何實現(xiàn)可持續(xù)繁榮？

發(fā)布時間：2024-11-07 13:01 來源：房地產(chǎn)導(dǎo)刊作者：柳晴雪

近年來，隨著消費需求迭代、國內(nèi)一二線城市商業(yè)飽和，存量商業(yè)的競爭日趨激烈。

傳統(tǒng)商業(yè)面臨著重重困難，不僅有同業(yè)的競爭、電商的沖擊，更重要的是，市場消費觀念和習(xí)慣正在悄然改變，依靠原有業(yè)態(tài)和經(jīng)營理念難以為繼，傳統(tǒng)商業(yè)被迫加速轉(zhuǎn)型。

對于傳統(tǒng)商業(yè)而言，“如何在當今的消費市場中實現(xiàn)可持續(xù)繁榮？”已成為一個亟待解決的重大課題。

傳統(tǒng)商業(yè)體倒閉潮？

全新消費習(xí)慣構(gòu)建“新消費場景”

近期，天河路商圈歷史最長的超市之一、開業(yè)時間超過20年的百佳永輝超市宣布11月11日起停止營業(yè)。

正佳集團副董事長兼首席執(zhí)行官謝萌表示，盡管超市一路走來取得過不少輝煌，但大浪淘沙，在激烈的市場競爭中，企業(yè)如何能繼續(xù)生存發(fā)展下去才是最重要的。

隨著電商的沖擊、市場的開放、更多競爭者的加入，越來越多的實體超市經(jīng)營日漸困難。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，今年上半年，已有超過100家超市門店關(guān)閉，其中除了永輝超市之外，連大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)阮^部品牌也頻現(xiàn)“閉店潮”。

正和島的一組數(shù)據(jù)表明，2015年，全國購物中心場日均客流4.7萬人；這一指標在2023年時，降為2萬人，這意味著逛商場的人越來越少。

然而，根據(jù)贏商網(wǎng)以及高德地圖的數(shù)據(jù)顯示，9月份廣州TOP20商場的人氣平均指數(shù)位居8城首位，比北上深的數(shù)據(jù)都要高。

廣州北京路商圈客流密集（圖源：廣州越秀發(fā)布）

人氣平均指數(shù)越高，說明商場的吸引力高，廣州人依舊樂于逛街娛樂、外出消費。

近年來，城市首店也成為行業(yè)關(guān)注的焦點。究其原因，首店是對城市消費力、客流聚集度、品牌與城市文化的契合度以及品牌在當?shù)馗偁幜Φ榷鄠€維度的全面測試。

而根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，廣州國際消費中心城市建設(shè)至今，首店數(shù)量逼近千家。其中，2023年廣州共引入超420家品牌首店；今年，廣州的“首店經(jīng)濟”更是迎來了又一波小高峰，1-8月期間，廣州引入品牌首店205家，已超2021、2022全年水平。

作為國內(nèi)首批培育建設(shè)的國際消費中心城市的廣州，始終致力于打造高質(zhì)量國際消費中心城市。

去年，廣州便圍繞廣州城市商貿(mào)環(huán)境的優(yōu)勢與短板進行了系統(tǒng)性分析，印發(fā)《廣州市建設(shè)國際消費中心城市發(fā)展規(guī)劃（2022—2025年）》，這也是全國首部國際消費中心城市主題規(guī)劃。

種種數(shù)據(jù)以及現(xiàn)象顯示，廣州的商業(yè)并未失去活力。百佳永輝超市等傳統(tǒng)超市的“閉店潮”，與目前以年輕人為主力的消費群體購物習(xí)慣的改變息息相關(guān)。

相對以往追求商品本身，這一屆的消費者更注重在購物過程中獲得的情緒價值，滿足個性化需求。他們熱衷于尋找能夠提供沉浸式氛圍、融合精致生活氣息與煙火氣的購物場所，探索具有在地性、圈層屬性、體驗性強的商業(yè)模式，這要求著當今的商業(yè)體需實現(xiàn)自我突破，迭代升級。

而在此其中，廣州以敢為人先、不斷創(chuàng)新的態(tài)度，得以坐擁深厚的商業(yè)底蘊，成為千年商都；到了如今，廣州的新興商業(yè)體也將延續(xù)求變、求新的思維，探索創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

Z世代、新中產(chǎn)、銀發(fā)族……在消費市場快速變化中，不僅僅是年輕人，越來越多不同的消費群體提出了自己的個性化需求，因此也產(chǎn)生了多樣化的消費訴求，這些都驅(qū)動著廣州探索多元化、定制化、個性化的消費新模式，商業(yè)體也將轉(zhuǎn)變?yōu)橐詽M足消費者需求為出發(fā)點打造多元化的創(chuàng)新消費場景。

注入多元想象力！

非標商業(yè)重塑消費空間鏈接力

根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，在未來3年內(nèi)，廣州至少還有46家商業(yè)項目入市，擬新增425.7萬㎡的供應(yīng)，在城市多中心化的體系下，廣州的商業(yè)版圖只會越來越大，越來越豐富。

各個商業(yè)體的規(guī)劃以及建設(shè)如火如荼。前段時間，太古匯拿下廣州文化中心地塊，周邊的匯坊也將重新升級，未來太古匯有望成為天河路的第二大商業(yè)體。除此之外，廣州塔商場預(yù)計將于年底開業(yè)，金融城廣場也有望在明年開業(yè)。而隨著馬場舊改不斷推進，SKP的規(guī)劃也將落地。

在眾多的商業(yè)體項目中，近幾年涌現(xiàn)出了許多擁抱“新消費”“新態(tài)勢”的非標商業(yè)。

所謂“非標商業(yè)”，是相對“標準化商業(yè)”而言的泛概念，一般而言，凡在空間形態(tài)、場景營造、業(yè)態(tài)組合、運營模式，這幾大維度進行開創(chuàng)性塑造的商業(yè)地產(chǎn)項目，都可以先稱之為非標商業(yè)。

非標準商業(yè)空間的核心價值在于強調(diào)個性化、差異化，注重消費者體驗和情感認同，以及與在地文化的結(jié)合，這正迎合了當代消費群體的需求。

非標商業(yè)的品牌入駐不局限于常常出現(xiàn)在“盒子mall”里的品牌，它們往往融合了零售、餐飲、辦公、娛樂等多種業(yè)態(tài)，形成一個小型的生態(tài)系統(tǒng)，提供多元化的服務(wù)和體驗，例如會包含茶室、攝影工作室、vintage中古店、非遺工藝品零售、特色民宿等各種小眾不常見的細分品類。

然而，非標商業(yè)并非可以簡單地對應(yīng)為開放的消費場景，或者多種商業(yè)業(yè)態(tài)的入駐，而是在設(shè)計上追求打破傳統(tǒng)商業(yè)模式的界限，營造出能夠真正洞察消費者需求、激發(fā)靈感的全新消費空間。

在多年的發(fā)展歷程中，廣州也誕生了許多非標商業(yè)，它們多分布在市區(qū)。

從建筑形態(tài)來看，多為開放式街區(qū)、多個獨棟連結(jié)或是單個獨棟等，比較注重戶外氛圍感及社交屬性的營造。例如廣州保利魚珠時光、粵海天地，以及廣州時代·芳華里CR8，都是突破以往常規(guī)盒子式購物中心的傳統(tǒng)打法，以開放式、非標準化的空間內(nèi)容，創(chuàng)新消費體驗。

非標商業(yè)樂于擁抱在地文化，代表性項目包括粵·潮樓NEW IN以及一方東山等。

而其中最具有代表性的項目當屬永慶坊改造項目。

通過“修舊如舊，保留原有街巷肌理的繡花功夫”，永慶坊從危樓區(qū)重新恢復(fù)為“廣州最美騎樓街”。文創(chuàng)、家居、人氣餐飲、酒吧、live house等現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的入駐為這片區(qū)域賦予了新的生命力和商業(yè)價值。2020年，永慶坊又迎來二期開業(yè)，改造面積相當于一期的10倍，為永慶坊進一步實現(xiàn)商業(yè)體的轉(zhuǎn)型升級提供了更充足的詮釋空間。

而在永慶坊二期后，萬科商業(yè)再出手，對黃埔沙步村進行舊村改造。

這個項目規(guī)劃了31萬㎡的商業(yè)“大禮包”，形態(tài)也更為多元，囊括了盒子Mall、開放式街區(qū)及歷史文化街區(qū)融德里。其中，融德里有望于2024年開業(yè)，呈現(xiàn)歷史文化街區(qū)的全新樣本——近1萬平方米嶺南濱水睦鄰街市，打造融合山河、湖泊、草地、溯溪等戶外場景復(fù)合體驗的輕文旅商業(yè)項目。

除了黃埔沙步村的舊村改造，萬科商業(yè)今年還將在白云區(qū)三元里板塊推出萬科里，并打造為公園式開放商業(yè)體，該項目將提升三元里周邊客群的消費品質(zhì)。

位處白云區(qū)的非標商業(yè)項目還有云山天地，是白云山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的首個商業(yè)項目，其將致力發(fā)展為白云山片區(qū)高質(zhì)量生活體驗中心及飲食文化消費中心，成為白云山商圈都市休閑“森”活目的地。

除此之外，位于長隆-萬博板塊耀勝新世界廣場也同樣為非標商業(yè)項目。該項目作為長隆萬博商圈首個全業(yè)態(tài)SMART TOD綜合體，涵蓋了住宅、商業(yè)、高端辦公等復(fù)合業(yè)態(tài)。為Z世代消費者打造的「文化沙盒」、大灣區(qū)首座K11 Select也落子于此。

廣州K11 Select將以“未來生活+”之名，創(chuàng)Z世代品質(zhì)生活體驗場，為年輕家庭打造一個潮流與松弛交融，都市與自然共生的文化商業(yè)生活空間。

未來的廣州還將持續(xù)在商業(yè)上轉(zhuǎn)向更開放的空間，不斷創(chuàng)新、迭代，打造個性化、多元化的獨特消費空間。

“商業(yè)+地產(chǎn)”互哺

創(chuàng)新詮釋人居生活方式

如今，越來越多的人重視起非標商業(yè)等個性化、多元化呈現(xiàn)，其核心是以消費者的需求為抓手，準確地把握市場的脈搏，保持持續(xù)的創(chuàng)新和調(diào)整，以便更好地為消費者提供他們所需要的產(chǎn)品和服務(wù)。這一趨勢也同樣體現(xiàn)在了樓盤的規(guī)劃建設(shè)中，近年來，許多開發(fā)商有意識地將非標商業(yè)等個性化服務(wù)引入其中。

例如耀勝新世界廣場引入了K11 Select。廣州K11 Select以“未來生活+”為定位，將打造成一個融合在地文化與現(xiàn)代商業(yè)的生活體驗場。這里的“+”，既擁有“家”的概念，也代表著無限可能性。

廣州K11 Select效果圖

因此，廣州K11 Select以半開放式為主，多層都是半戶外設(shè)計，項目針對這些半戶外空間規(guī)劃了各有特色的四大主題露臺公園，比如在L3層與丹麥藝術(shù)團隊MONSTRUM合作打造了鯨魚公園。

據(jù)悉，項目還將引入寵物友好設(shè)施、寵物特色餐廳以及特色商戶，打造成番禺首個寵物友好型購物中心。

而其住宅的部分——耀勝新世界廣場｜耀勝尊府同樣創(chuàng)新力十足。項目為新世界中國與廣州地鐵的攜手之作，以高效、高質(zhì)的“真TOD”范式，構(gòu)建三軌交匯樞紐之上的愉悅社區(qū)，在實現(xiàn)地下、地面、地上多層次鏈通的同時，更實現(xiàn)地鐵樞紐、公交站場、品牌商業(yè)、高端住宅組團多向切換。

項目主推建面為約88-140㎡的戶型，既包含了三至五房的戶型，也有復(fù)式戶型，滿足不同人的不同置業(yè)需求。

而將永慶坊改造成為“廣州最美騎樓街”的萬科，于今年5月宣布了“未來城市計劃”，將未來城市理論模型落地在花地灣一平方公里的土地上，規(guī)劃打造一座面向未來的理想城市——理想花地。

理想花地大城規(guī)劃概念愿景圖

比起傳統(tǒng)大城，理想花地的領(lǐng)先之處體現(xiàn)在“內(nèi)部連接”和“城市形態(tài)”上。通過空中花麓廊橋等設(shè)計，理想花地消除組團和功能區(qū)的邊界，營造“無界多元生活”。

這里不僅規(guī)劃了約38萬方產(chǎn)業(yè)服務(wù)綜合體、約18萬方商業(yè)集群、約2.5公里濱水綠帶、約27萬平立體開放空間，還打造了金域曦府、瑧園、朗庭三大高端社區(qū)。

目前主要在售的是瑧園以及朗庭，其中，臻園定位為改善型產(chǎn)品，主推建面為108-186㎡的二至四房戶型；而朗庭則為剛需型產(chǎn)品，主推建面為約79-128㎡的二至四房戶型。

其中，朗庭擁有6萬㎡的漫步式商業(yè)，區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)和底商，朗庭打造了一個三層立體公園街區(qū)，融合泰國Mega Food Walk和The Commons的特色，提供多元化的業(yè)態(tài)和前衛(wèi)設(shè)計，從目前規(guī)劃看，該街區(qū)還將自東向西連通未來的兩宗商住地塊以及寫字樓地塊。

同樣在開發(fā)運營上富有經(jīng)驗的龍湖，其商業(yè)旗艦品牌龍湖天街曾引發(fā)無數(shù)熱潮。