文 | 酒管財經(jīng)
急需現(xiàn)金流的碧桂園，又開始甩賣資產(chǎn)了。
近日，碧桂園以15億元的價格再次掛牌出售位于佛山的希爾頓酒店，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。
然而，值得玩味的是，這并非該酒店首次被傳出售的消息。
早在2020年，就曾有過“佛山希爾頓酒店項目處置招商公告”，當(dāng)時的參考價格為12億。
不過，據(jù)悉目前已有潛在買家正與碧桂園團隊進行洽談，這次碧桂園似乎并不愁賣。
時隔4年，為什么反而漲了3億？
要知道，近年來地產(chǎn)酒店尤其是高星酒店的估值都有明顯的下跌，像上海寶格麗、上海黃埔綠地萬豪酒店、金茂北京威斯汀大飯店等大都是折價出售。
近年來，不少高星酒店資方（多為地產(chǎn)商）受困于現(xiàn)金流壓力，除了法拍，開始用出售、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式開始賣賣賣。
不過，稀缺核心地段的酒店相比其他酒店資產(chǎn)，倒似乎是更搶手了。
不難發(fā)現(xiàn)，雖然存量高星酒店競爭力近年來有所減弱，但位于稀缺核心地段的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依然是酒店交易市場中的香餑餑。
又被擺上貨架，這次底價還貴了
先來看碧桂園為什么再次選擇出售。
在業(yè)內(nèi)看來，碧桂園更多是出于財務(wù)上的考慮。
自2023年8月首次債務(wù)違約以來，碧桂園管理層已多次表態(tài)要“砸鍋賣鐵”自救。
碧桂園方面近期更是多次表示，公司正想方設(shè)法努力盤活公司各類資產(chǎn)，同時盡全力履行保交房義務(wù)。
碧桂園在10月召開的內(nèi)部管理會議上，集團董事會主席楊惠妍就提出，公司要努力抓住機遇，做好三件事：保交房、資產(chǎn)管理、有效銷售。
其中，資產(chǎn)管理就與資產(chǎn)出售掛鉤。
這些資產(chǎn)包括寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業(yè)，例如之前掛牌出售的廣州增城鳳凰城酒店，還有這次的佛山希爾頓酒店就屬于酒店資產(chǎn)。
▊ 佛山希爾頓酒店
事實上，2019年以來碧桂園就加大了酒店資產(chǎn)出售的力度。
2020年，佛山希爾頓酒店被擺上貨架，當(dāng)時該酒店的處置招商參考價格為12億元。
佛山碧桂園美爵酒店、碧桂園三亞郡·云海酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店及廣州增城區(qū)鳳凰城酒店等也出現(xiàn)在待售名單中。
其中，2022年掛牌出售的佛山金沙洲鳳悅酒店已成功出售，已于今年7月正式更名為溫德姆花園酒店。
時隔4年，佛山希爾頓酒店的售價為什么反而漲了3億？
要知道，近年來地產(chǎn)酒店尤其是高星酒店的估值都有明顯的下跌，基本都是折價出售。
業(yè)內(nèi)人士指出，碧桂園加價出售或是因為佛山希爾頓的入住率常年居高不下，屬于優(yōu)質(zhì)“現(xiàn)金?！保@類稀缺核心地段的酒店資產(chǎn)如今相比其他資產(chǎn)更容易套現(xiàn)。
據(jù)公告信息顯示，佛山碧桂園希爾頓酒店位于“粵港澳大灣區(qū)”核心佛山-佛山新城板塊，為佛山新城CBD中心，總建筑面積約15.2萬㎡，是佛山客房最多、品質(zhì)最奢華、配備設(shè)施最齊全的城市地標(biāo)建筑。
作為碧桂園旗下城市綜合體，總投資逾10億元，歷經(jīng)3年建設(shè)，于2014年3月落成，并于次年實現(xiàn)盈利。
據(jù)悉，該酒店資產(chǎn)涵蓋客房、會議中心、大型百貨超市、影院、健身中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。
《酒管財經(jīng)》查詢攜程平臺發(fā)現(xiàn)，其日常房價在1400-2000元左右。
值得注意的是，今年3月，酒店剛慶祝了十周年慶典，本月希爾頓集團更是剛?cè)蚊碌姆鹕较栴D酒店總經(jīng)理。
地產(chǎn)酒店拋售背后，站著“喊難”的國際巨頭
環(huán)顧地產(chǎn)行業(yè)，不只是碧桂園，近年來房企資產(chǎn)盤活普遍都選擇從酒店資產(chǎn)下手。
據(jù)不完全統(tǒng)計，最近3年以來，出售旗下酒店資產(chǎn)的房企包括世茂、金茂、華僑城、新華聯(lián)、綠地等多家頭部房企，其中包括多個億元以上規(guī)模如上海新華聯(lián)索菲特酒店、成都環(huán)球中心天堂洲際大酒店等國際品牌高星酒店。
可是，這些地產(chǎn)酒店被拋售就完全是業(yè)主的問題嗎？
地產(chǎn)行業(yè)下行，受困于經(jīng)營壓力，諸多房企拋售酒店資產(chǎn)以求回血是情有可原的。
然而，近年來隨著本土酒店品牌逐步崛起，國際酒店巨頭的品牌優(yōu)勢也逐漸弱化，其在華賺錢的難度肉眼可見地增加，已很難抵消業(yè)主高昂的投資成本，造成回報周期有所延長。
自今年二季度以來，洲際、溫德姆、希爾頓、萬豪等在Q2、Q3財報中，各自大中華區(qū)（或亞洲區(qū)）平均房價、RevPAR均保持頹勢，且業(yè)績表現(xiàn)在全球各大區(qū)中墊底。
不過，一位酒旅觀察人士指出，地產(chǎn)酒店引進國際品牌的初衷并不純粹，大多是當(dāng)做附屬品和勾地工具，往往給國際酒管掏了高額管理費，但在實際經(jīng)營中一直處于集團業(yè)務(wù)邊緣，投資回報大都達不到預(yù)期收益。
一位國際酒店集團的區(qū)域開發(fā)曾向《酒管財經(jīng)》抱怨道，國際酒管公司與地產(chǎn)主業(yè)在戰(zhàn)略協(xié)同上往往存在很多問題，習(xí)慣了地產(chǎn)思維的賺大錢的房企長時間邊緣化酒店業(yè)務(wù)，導(dǎo)致很難形成連鎖規(guī)模化效應(yīng)。
他認(rèn)為，地產(chǎn)酒店的生死，實際上掌握在房企自己手中，酒管集團不管是土是洋本質(zhì)都只是個“打工”的。
其實，在《酒管財經(jīng)》看來，在中國市場“拼殺”多年，希爾頓等國際酒店品牌應(yīng)該早已習(xí)慣中國房企的大起大落。
佛山希爾頓酒店，并不是今年第一家被業(yè)主拋售的希爾頓酒店。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2024年10月末，全國重點城市億元以上獨棟酒店項目掛牌總量較9月末增加16.1%，增幅創(chuàng)年內(nèi)新高。
▊ 克而瑞
近期，多家酒店上架拍賣，9月酒店項目拍賣數(shù)高達72家，僅有5家酒店項目成交。
其中，拍賣價格在億元以上的酒店有24家，位于濱海新區(qū)中新天津生態(tài)城的世茂希爾頓酒店也在其中，起拍價為8.16億元。
10月，中國金茂以18.49億元的價格出售三亞希爾頓酒店。
而這還是集中在北上廣等一線城市，在二三線城市以及中小地產(chǎn)商手中，有更多大量運營欠佳或閑置的傳統(tǒng)五星級酒店，亟需更有經(jīng)驗的運營方接手盤活。
在行業(yè)進入存量市場的當(dāng)下，恐怕絕大多數(shù)地產(chǎn)系的高星酒店未來都得新覓東家了。
能溢價大賣的高星酒店只是少數(shù)
其實，現(xiàn)在這種行情下，想溢價大賣并不只碧桂園一家。
今年6月，起拍價3.2427億的上海黃浦原華美達酒店遭瘋搶，一小時進行了19輪舉牌，最終以4.26億的價格成交，溢價1億成交，且還高出第一次拍賣流拍時的價格。
近年來，高星酒店資產(chǎn)交易火熱，到底是什么決定了賣價？
業(yè)內(nèi)人士指出，酒店拍賣時價值錨定的核心要素有二：
一是酒店的綜合毛利率（當(dāng)下運營能力），即GOP率，綜合行業(yè)研究機構(gòu)的分析數(shù)據(jù)，五星級及以上酒店的GOP率指標(biāo)合格線應(yīng)為35%。
二是資本化率（未來預(yù)期收益），也是投入資本的現(xiàn)金回報能力指標(biāo)。成熟市場高星級酒店的資產(chǎn)回報率合格線為6%，6%也是成熟資本市場中酒店資產(chǎn)證券化的上市回報要求。
雖然有溢價大賣的高星酒店，但擺上貨架的待售酒店只增未減。
有數(shù)據(jù)顯示，近年來法拍酒店掛牌一整個節(jié)節(jié)攀升，但是再看看交易趨勢，慘不忍睹。
▊ 盈蝶
據(jù)盈蝶咨詢數(shù)據(jù)顯示，近年來全國酒店整體拍賣項目情況并不好，流拍基本是常態(tài)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，高星酒店畢竟是大宗土地交易，買家們大都保持謹(jǐn)慎態(tài)度，一方面受制于自身的資金實力和運營水平，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)高星酒店背后復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系和僵化的運營機制都是需要綜合考慮的因素。
因此，傳統(tǒng)高星酒店流拍很正常，但比起波動頻繁的金融市場和空置率居高不下的寫字樓資產(chǎn)，稀缺核心地段的優(yōu)質(zhì)酒店當(dāng)下仍能受到避險資金與急需資產(chǎn)配置的金主們的青睞。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，曾經(jīng)與房企捆綁緊密的地產(chǎn)酒店也如此。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)酒店走下神壇，狂熱在消失，理性在回歸。
可以肯定的是，物競天擇，市場過剩競爭下，地產(chǎn)商為主導(dǎo)的傳統(tǒng)高星酒店頻繁被交易更像是一場推陳出新的市場格局重塑，注定會有陣痛期。
