新城控股，作為國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)，近年來在資本市場經(jīng)歷了不少波折，但近期其股價(jià)表現(xiàn)卻呈現(xiàn)出回暖趨勢。自9月13日以來，公司股價(jià)累計(jì)漲幅已接近50%，這對(duì)于股價(jià)長期下跌的新城控股而言，無疑是一個(gè)積極的信號(hào)。

這股上漲勢頭與資本市場整體回暖及國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大力支持密不可分。投資者對(duì)于新城控股經(jīng)營業(yè)績的改善抱有高度期待。然而，新城控股的銷售金額卻出現(xiàn)了大幅下滑，這與其土地儲(chǔ)備布局有很大關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，新城控股近年的操盤面積和操盤金額均有所下降，且其土地儲(chǔ)備中，三四線城市占比高達(dá)60%，而這些城市的房地產(chǎn)市場相對(duì)低迷，購買力較弱。相比之下，金地集團(tuán)等房企的土地儲(chǔ)備更多集中在一二線城市，銷售情況相對(duì)較好。

盡管面臨銷售下滑的壓力，但新城控股在2024年上半年的業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)了盈利。這主要得益于其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較高的毛利率和較少的存貨跌價(jià)。與公司實(shí)控人王振華此前的激進(jìn)擴(kuò)張策略不同，其子王曉松接掌后采取了更為保守的經(jīng)營策略，幾乎停止了對(duì)外大額拿地，從而維持了相對(duì)較高的毛利率。

然而，新城控股下半年能否繼續(xù)盈利仍存在不確定性。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格仍在下行，公司房地產(chǎn)開發(fā)毛利率可能進(jìn)一步收窄；另一方面，公司往往在下半年進(jìn)行較大規(guī)模的存貨減值計(jì)提，這可能增加其資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。

在降本增效方面，新城控股持續(xù)努力。自王曉松擔(dān)任董事長以來，公司采取了多項(xiàng)措施，如處置資產(chǎn)、縮減團(tuán)隊(duì)規(guī)模、投資停滯等，以降低管理費(fèi)用。然而，盡管公司努力節(jié)流，但由于前期擴(kuò)張過快，新城控股仍面臨巨大的債務(wù)壓力。

截至2024年6月30日，新城控股的有息負(fù)債仍高達(dá)560億元，且短期內(nèi)需要兌付的應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)余額也相當(dāng)龐大。相比之下，公司的貨幣資金余額僅為157.8億元，扣除受銀行監(jiān)管的保證金后，可隨時(shí)動(dòng)用的資金更為有限。

面對(duì)困境，新城控股正積極尋求解決方案。公司表示，尚有近300億元的投資性房地產(chǎn)處于未抵押狀態(tài)，可滿足未來融資需求。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場的支持政策不斷出臺(tái)，新城控股能否抓住機(jī)遇化險(xiǎn)為夷，值得持續(xù)關(guān)注。